주말농장을 위한 농지 구입시 주의해야할 점
주말농장을 위한 농지 구입시 주의해야할 점을 경험담을 이용해 알려드리도록 하겠습니다.
먼저 땅이든 건물이든 부동산 같은 큰 돈이 들어가는 일에 대해서는 남에게 의지하기 보다는 직접 본인이 가장 잘 알아야 한다는 것을 우선 말씀드리고 싶습니다.
특히 남이라고 하는 것은 부동산중개사를 너무 믿어서는 안된다는 점입니다. 간혹 부동산중개사는 나보다 법적 지식을 충분히 잘 알고, 중개사 수수료를 주니 법적 문제가 생겼을 때 책임져 줄것이라는 막연한 기대를 하기도 합니다. 그러나 부동산 매매시 여러 법적 문제가 생겼을 때 금전적 손실을 책임져 준다는 것을 들어본 적이 없습니다. 특히 매매거래시 1억 원 보증증서를 보여주면서 문제가 있을 경우 금전적 보상이 가능하니 걱정말라는 식의 말을 하다면 걸러 듣는 것이 좋습니다.
경험담
저의 경우 주말농장을 한번 해보려 고향에 있는 땅을 알아 보았습니다. 고향이 지방이라 사는 곳에서 멀긴하나 추후 은퇴를 하고 땅이라도 조금 있으면 노후를 심심하지 않게 보낼 수 있으리라 미리 준비하는 차원에서 땅 구입을 추진하였습니다.
공인중개사를 통해 몇건의 토지를 확인하고 마음에 드는 토지를 발견하였습니다. 해당 토지는 농림지역이며, 농업진흥구역내 답이었습니다. 중개사에게 주말농장을 위해 구입하는 땅이며, 농업진흥구역내 토지를 비 농업인이 구입가능한지를 물어보니 가능하다는 말을 했습니다.
왠지 농업진흥구역이면 비 농업인이 농지를 구입하는 데 제약이 있을 듯했으나 공인중개사가 한 두번 거래를 하지는 않았을 것이며, 여러번 주말농장으로 사용하기 위한 땅을 보고 있다는 말을 한 상황이었기 때문에 설마 구입이 불가능한 땅을 소개했으리라고는 상상하지 못했습니다.
농지취득자격증명서
당시 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명서를 받아야한다는 것을 알고 있어서 혹시 지방에 있는 농지를 취득할 수 있는지를 확인하기 위해 해당 군청의 담당자에게 물어 문의를 했습니다. 주말농장을 하는데 특별히 농지취득자격증명서를 발급받는데 어려움이 없다는 말을 듣고 농지 구입에 문제가 없으리라 생각하고 부동산중개인을 통해 계약서 작성 일정을 잡았습니다.
계약서를 작성하고 계약금을 지급하기 전날 농지취득자격증명서를 신청하기 위해 정부24 인터넷에 접속해서 처리를 하려고 하는데 농업경영계획서를 작성해야하고 어떤 경우에는 주말체험영농계획서를 작성하는 등 헷갈리는 부분이 있어서 꼼꼼하게 확인하게 되었습니다.
농지법제6조(농지소유제한)
정부24만으로는 제가 어떤 것에 해당되는 지 확인할 수 없어서 결국 농지법을 확인하게 되었습니다. 그런데 농지법 제6조 농지소유제한에 대해 보게되었습니다.
"농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. " 6조는 소위 말하면 경자유전 원칙을 말하고 있습니다.
그런데 제6조제2항3호에서는 예외적으로 주말 체험영농을 할 경우에는 허용을 하는데 다만 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우로 한정하고 있습니다.
다시말해 주말농장은 예외적으로 농업경영을 하지 않는 사람이더라도 농지소유가 가능하나 이경우에 농업진흥지역은 외에만 가능하다는 것입니다. 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역 2개가 있습니다.
저 처럼 구매하고자 한 농지가 농업진흥구역안의 답이라면 주말농장 목적의 농지구입은 원천적으로 구매가 불가능한 것이었습니다.
그래서 다음날 계약서 작성을 취소하고 부동산중개사에게 항의 하였습니다. 이런 기본적인 사항도 확인해 주지 않고 부동산 중개를 한다는 것이 이해되지 않았습니다. 그리고 해당 군청의 담당자에게도 항의를 하니 해당 토지가 농업진흥구역내인지 몰랐다는 변명을 하였습니다.
만약 계약을 하고 계약금을 지불했다면 계약금 회수가 쉽지 않았을 것이라 생각됩니다. 계약 조항에 농지취득자격증명서를 발급가능할 경우 잔금을 지급하고, 미 발급시 계약금도 회수한다는 조건을 달지 않은 상태였기 때문에 계약금 입금했다면 회수는 사실상 불가능한 것이었습니다.
따라서 농지를 구입하시는 분들이라면 아래 내용을 반드시 숙지하셔야 합니다.
숙지해야할 사항
주말농장을 원하시는 분들이라면 해당 토지가 농업진흥지역내 농지인지 확인 해야합니다.
농업진흥지역내 농지는 주말농장이 불가능합니다. 다만 농업경영을 목적으로 농업진흥지역내 농지 매매가 가능합니다.
부동산의 경우 매매거래전 법령에 저촉되는 부분이 없는지 본인이 직접 확인해야합니다.
특히 농지의 경우 취득에 제한이 있으므로 반드시 농지취득자격증명서 발급이 가능한지를 꼼꼼히 확인 후 부동산 거래계약서를 작성해야 합니다. 필요하다면 계약조건에 부동산취득자격증명서 발급이 되지 않을 경우 계약금을 돌려받을 수 있는 조항을 넣는 것도 방안이 될 수 있습니다. 그런데 한번 계약금이 입금되면 돌려받는 것이 쉽지 않을 수 있다는 점을 반드시 염두에 둬야합니다.
마지막으로 부동산 거래는 성급하게 추진하면 안됩니다. 부동산중개사나, 매도인이 거래를 재촉하거나 할 경우 반드시 한 번더 살펴 봐야합니다. 그럴 수록 거래에 문제가 없는지 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
21년도 토지주택공사 직원들의 비위로 농지거래에 대한 규제가 심해지고, 농촌 지역의 고령화 등으로 인해 농지거래가 엄청나게 줄어 들었다고 합니다. 매물은 쌓이지만 사는 사람들이 없는 상황이니 만큼 시간을 들이면 좋은 부동산 구매도 그리 힘들것 같지 않습니다.
아래는 농지법의 농지 소유제한에 대한 조항입니다. 참고하십시오.
제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다).
3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우
